Der Traum vom eigenen Hausbau rückt zurzeit für viele ein Stückchen näher, denn das Baugeld ist so günstig wie nie. Im ersten Halbjahr 2017 wurden in Deutschland laut Bundesbank Wohnungsbaukredite in Höhe von mehr als 27 Milliarden Euro aufgenommen. Was Bauherren dennoch bei der Planung beachten und welche Angebote vermieden werden sollten, erfahren Sie in folgendem Ratgeber. – Laura Gosemann

Trotz hoher Immobilienpreise verleiten zurzeit historisch niedrige Zinsen zum Bau eines Eigenheims. Diese können aber während der Gesamtlaufzeit wieder ansteigen, weshalb die Baufinanzierung gut geplant sein sollte. So ist eine Finanzierungslaufzeit bis zum Renteneintritt sinnvoll, da anschließend das Einkommen meist niedriger ist als im Berufsleben. Auch ein etwaiger Kinderwunsch, der zu Veränderungen in den Haushaltsausgaben führt, muss berücksichtigt werden, da das monatliche Budget ansonsten eventuell nicht tragbar bleibt.

Hier können Sie vorab und unverbindlich Konditionen prüfen und Ihre Monatsrate berechnen.

Zudem können die steigenden Zinsen, die sehr wahrscheinlich sind, während der Gesamtlaufzeit eines Kredits genauso zu einer deutlich höheren Anschlussfinanzierung führen.

Ein Teil der Monatsrate wird für die Zinsen und ein Teil für die Rückzahlung des Kredits, die sogenannte Tilgung, verwendet. Es empfiehlt sich, so viel wie möglich bereits in der Anfangsphase zu begleichen, da in diesem Fall insgesamt weniger Zinszahlungen anfallen. Auch Sondertilgungen tragen zur Verringerung dieser bei. Jährlich können in der Regel 5 Prozent der Kreditsumme durch eine solche zurückgezahlt werden.

Niedrigzinsen nutzen

Wenn Banken eine kurze Zinsbindung mit besseren Konditionen belohnen, muss der Bauherr bereits nach wenigen Jahren eine neue Zinsvereinbarung treffen. Wer aktuell eine Finanzierung in Betracht zieht, sollte jedoch auf einer längeren Laufzeit mit den günstigen Konditionen bestehen, selbst wenn dies einen kleinen Zinsaufschlag nach sich zieht. Max Herbst von der FMH-Finanzberatung empfiehlt dies in einem Interview mit Focus Online insbesondere aufgrund der möglichen Kündigungsfrist. Denn Kreditnehmer können bereits nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen. Dabei muss ein Langzeit-Darlehen nicht exakt nach zehn Jahren gekündigt werden, es ist auch später noch jederzeit möglich. Somit könne ein Baufinanzierungskunde wohl niemals in einer Hochzinsphase kommen. Der Zeitpunkt für das Anschlussdarlehen ist ab dem zehnten Jahr nämlich frei wählbar.

Vorab beraten lassen

Verbraucherschützer wie die Stiftung Warentest und der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) haben in Sachen Baufinanzierung zudem bewirkt, dass Immobilienkreditvermittler ihre Kunden genauer beraten sowie die Banken die Kreditwürdigkeit der Interessierten gründlicher überprüfen müssen. So soll eine Verschuldung von künftigen Eigenheimbauern vermieden werden. Eine Beratung zur Baufinanzierung von der zuständigen Verbraucherzentrale ist ebenfalls möglich.

Online existieren zudem Tilgungsrechner, mit denen Immobilienkäufer sich vorab informieren können, ob ihre aktuelle Zinsplanung realistisch ist. Auch ein Preisvergleich mit verschiedenen Laufzeit- und Beleihungsvarianten vorab ist sinnvoll.

Zusätzliche Informationen zum Thema Verbraucherschutz bei der Baufinanzierung und vielen weiteren Themen finden Sie auf dem kostenlosen Ratgeberportal www.anwalt.org.

Die Pflege in einer stationären Einrichtung ist teuer, und die gesetzliche Pflegeversicherung übernimmt nur einen Teil der Kosten. Wie am Besten für den Pflegefall absichern?

Der PKV-Verband hat 11.400 Einrichtungen abgefragt und nun aktuelle Zahlen vorgelegt: Im Schnitt müssen die Pflegebedürftigen rund 1.750 Euro aus eigener Tasche zuzahlen, wenn sie keine private Zusatzversicherung abgeschlossen haben. Regional fällt dieser Eigenanteil jedoch sehr unterschiedlich aus.

Am teuersten in die stationäre Pflege in Nordrhein-Westfalen, wo der Eigenanteil 2.263 Euro beträgt. Es folgen das Saarland mit 2.111 und Baden-Württemberg mit 2.030 Euro. Am anderen Ende der Skala rangieren Sachsen-Anhalt (1.132 Euro), Mecklenburg-Vorpommern (1.162) und Sachsen (1.170). Die Zahlen decken sich weitgehend mit denen des Pflegereports 2017 von Barmer-GEK.

Mit der jüngsten Pflegereform wurden die Pflegebedürftigen zwar etwas entlastet, an der grundlegenden Unterfinanzierung hat sich jedoch nichts geändert. Für den Pflegegrad 5 zahlt die gesetzliche Pflegeversicherung pro Monat 2.005 Euro zu. Die verbleibende Lücke müssen die Pflegebedürftigen selbst füllen, wozu gegebenenfalls auch Vermögensgegenstände veräußert werden müssen. Reicht das Geld nicht aus, können auch die Kinder der Pflegebedürftigen zur Mitfinanzierung verpflichtet werden.

Vor zehn Jahren noch steckten die Deutschen ihr Geld am liebsten in Lebensversicherungen. Zwei Drittel bekannten sich damals zu dieser Anlageform. Lang ist’s her. Heute sind es weniger als ein Viertel, die der Lebensversicherung noch etwas abgewinnen können. So lautet ein Ergebnis des jährlich erhobenen Vermögensbarometers des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands. Angesichts der seit Jahren äußerst mageren Garantieverzinsung ist der Ansehensverfall der klassischen kapitalbildenden Versicherung kaum verwunderlich.

Einen unaufhaltsamen Aufstieg in der Beliebtheit hat dagegen die selbst genutzte Immobilie verzeichnet. 54 Prozent halten sie heute für das beste Produkt zum Vermögensaufbau – 2007 waren es nur halb so viele. Die vielerorts stark gestiegenen Immobilienpreise scheinen die Deutschen nicht zu verschrecken, was auch an den günstigen Finanzierungsmöglichkeiten liegen dürfte. Auf Rang zwei folgen bereits Aktien und Investmentfonds mit 28 Prozent Beliebtheit (tatsächlich hält nur rund jeder siebte Deutsche Aktien oder Fondsanteile), danach Kapitalanlage-Immobilien mit 27 Prozent. Das Sparbuch büßt ebenfalls kontinuierlich an Popularität ein und fällt von 30 (2007) auf 18 Prozent.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hat eine aktuelle Analyse des deutschen Immobilienmarktes vorgelegt. Fazit: Die Gefahr einer Immobilienblase  ist nach wie vor sehr gering, trotz der anhaltend regen Bautätigkeit. Zu diesem Schluss kam kürzlich auch der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS).

Dennoch haben die IW-Autoren drei gefährliche Entwicklungen ausgemacht und benannt: Erstens werden weit abseits der Großstädte zu viele Einfamilienhäuser gebaut, deren Wert angesichts der erwartbaren demografischen Entwicklungen langfristig sinken dürfte. Bedarf sieht das IW nur in Metropolen und deren Speckgürtel. Zweitens setzen in den Städten zu viele Investoren auf kleine Wohneinheiten für Studenten, deren Zahl aber mittelfristig sinken wird – und mit ihr die Nachfrage nach Mikroapartments für Studenten. Als drittes Risiko haben die IW-Analysten die sogenannte Mietpreisbremse identifiziert: „Sie funktioniert zwar nachweislich nicht, dennoch wollen fast alle Parteien an ihr festhalten“, kommentiert Studienautor Prof. Dr. Michael Vogtländer. Damit sorge sie für Unsicherheit bei den Investoren.

Nach wie vor ist der Erwerb der eigenen vier Wände mehr als günstig. Doch es tut sich etwas an der Zinsfront. Baufinanzierer versuchen derzeit, ihre Kunden für die Gefahren eines zukünftigen Zinsanstiegs zu sensibilisieren.

Welche Immobilienkredite passen zu wem?

“Tilgung von mindestens drei Prozent”

Viele Banken und Immobilienfinanzierer empfehlen aktuell eine Tilgung von mindestens 3 Prozent. Nur so sind Kunden auf einen zukünftigen Zinsanstieg oder höhere Belastungen zum Beispiel durch steigende Lebenshaltungs- oder Betriebskosten optimal aufgestellt. Bei einer Annuität von fünf bis sechs Prozent (zum Beispiel zwei Prozent Zinsen, drei Prozent Tilgung) dürfte ein Darlehen in weniger als 30 Jahren zurückgezahlt sein.

Ein noch niedriges Zinsniveau mit wahrscheinlichen Anstiegen in naher Zukunft – auf dieser Grundlage stellt sich die Frage nach der richtigen Zinsbindung. Neben fünf- und zehnjährigen Festschreibungen, den Klassikern, gibt es heute auch 15-, 20- oder 30-Jährige Laufzeiten.

Ähnlich flexibel wie bei der Laufzeit geht es bei den Möglichkeiten zur Tilgung zu. Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsoptionen gehören weitgehend zum Standardangebot.

Wer einen geringen finanziellen Spielraum hat, sollte eine niedrige Tilgung mit einer langen Zinsbindung kombinieren. Junge Familien haben so eine hohe Planungssicherheit und können über Jahre mit einer festen Rate kalkulieren. Der Nachteil könnte eine zu lange Gesamtlaufzeit sein.

Was bei einer Zinswende zu tun ist

Bei einem Zins von zwei Prozent sei ein Darlehen bei nur einem Prozent anfänglicher Tilgung erst nach 55 Jahren voll getilgt. Bei langen Tilgungszeiten müssten auch Reserven für Instandhaltungen bedacht werden. Gerade für die große Gruppe der heute 30- bis 40-Jährigen müsse deshalb ein Konzept erarbeitet werden, damit sie möglichst mit Beginn des Ruhestands schuldenfrei seien.

Volltilgerdarlehen immer beliebter

Die Niedrigzinsphase erfordert besondere Strategien bei der Immobilienfinanzierung.

Zunächst sollten sich Käufer grundsätzlich die Zinsen möglichst lange sichern. Wird zudem parallel ein oft sogar staatlich geförderter Bausparvertrag angespart, kann zumindest für einen Teil des Restdarlehens die Phase hoher Sicherheit zu einem günstigen Preis noch verlängert werden.

Eine wachsende Anzahl von Finanzierungskunden interessiert sich für ein Volltilgerdarlehen . Dabei wird die gesamte Kreditsumme während der Zinsbindung getilgt – die Tilgungsrate wird hier an die gewünschte Laufzeit angepasst.

Die bei Volltilgerdarlehen in der Regel höheren Tilgungssätze werden von den Banken aufgrund der besseren Kalkulierbarkeit generell mit attraktiveren Zinssätzen belohnt.

Insbesondere Anschlussfinanzierer möchten ihre Restschuld auf einmal abtragen.

Kein Kauf ohne Eigenkapital

Der niedrige Zins und “weglaufende”  Immobilienpreise veranlassen aber manche Kunden, mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen zu wollen.

Die Angebote gibt es, sie werden von Haushalten mit guten und sicheren Einkommen nachgefragt und bedient. Als Minimum sollten aber immer die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital abgedeckt werden.

Die traditionelle Empfehlung bezüglich des Eigenkapitals lautet “mindestens 20 Prozent”. Daran halten sich die meisten Kreditnehmer, daran hat sich bei uns in Deutschland die letzten Jahrzehnte wenig verändert, ob die Anlagezinsen hoch oder niedrig waren. Banken honorieren das geringere Risiko mit günstigen Zinsen. Zudem sollte man zusätzlich immer rund drei Nettomonatsgehälter Rücklagen für unvorhersehbare Ausgaben haben.

Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer die Zins- und Zinseszinsbelastung sowie das Zinsänderungsrisiko.

Konjunktur für Forward-Darlehen

Absolute Konjunktur haben Forward-Darlehen. Für Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen sind Zinsanstiege immer entscheidende Impulsgeber.

Die meisten Anbieter reservieren die Konditionen dafür bis zu drei Jahre im Voraus vor Zinsbindungsende, einige sogar bis zu fünf Jahre vor Ablauf des Altkredits. Die (moderaten) Kosten dafür orientieren sich an der Vorlaufzeit.

Bei geringerem Forward-Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung könne es auch sinnvoll sein, ein klassisches Annuitätendarlehen bei einem Anbieter zu wählen, der einen gewissen Zeitraum bereitstellungszinsfrei anbiete. Hier muss man beide Varianten gegenüberstellen.

Die Antworten auf diese  Fragen  hängen  natürlich unter anderem davon ab, wie hoch die jeweiligen Zinsen für eine benötigte Immobilienfinanzierung sind.

Darüber hinaus sind neben der Immobilie an sich Parameter wie das Einkommen & die Ausgaben , die Höhe des Eigenkapitals, Zinsbindungsdauer, Tilgungshöhe, Förderdarlehen etc. weitere Faktoren, die bei der Einschätzung relevant sind, ob die Immobilie zum Budget passt und umgekehrt.

Immobilienkredite sind aktuell historisch günstig – das macht die eigene Immobilie für viele Bundesbürger erschwinglich. Doch wird dies so bleiben, oder steht eine Trendwende bei den Baufinanzierungszinsen bevor?

Nie kamen die Deutschen so günstig ins Eigenheim wie derzeit: Die Zinsen für Immobiliendarlehen verharren weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Diese Entwicklung macht die eigenen vier Wände für viele Bundesbürger erschwinglich.

Der Durchschnittszins für zehnjährige Hypothekendarlehen liegt nach Angaben der FMH-Finanzberatung derzeit bei 1,34 Prozent per annum (FMH-Index Stand 9. März 2017).

Der Grund für das weiterhin sehr günstige Baugeld ist die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank EZB.

Die Notenbank bestätigte diesen Kurs auf ihrer gestrigen Ratssitzung. EZB-Chef Mario Draghi kündigte an, den Leitzins vorerst weiter bei null Prozent zu belassen. Auch die gestiegene Inflationsrate ändere daran nichts, da der Zuwachs vor allem auf gestiegene Energiepreise zurückgehe. Sollten sich die wirtschaftlichen Aussichten eintrüben, wäre die EZB sogar bereit, die monatlichen Anleihekäufe notfalls wieder auszuweiten oder zu verlängern.

Seitwärtsbewegung erwartet

Damit wird das niedrige Zinsniveau vorerst erhalten bleiben. Nach den Ergebnissen des Bauzins-Trendbarometers rechnet die Mehrheit der befragten Experten in den kommenden Monaten mit einer Seitwärtsbewegung bei den Zinsen.

Nach Auffassung der Befragten machen Unsicherheiten wie der Brexit, die Wahlen in verschiedenen EU-Ländern oder die Politik der neuen US-Regierung eine Zinswende in der Eurozone zumindest kurzfristig unwahrscheinlich.

Langfristig müssen sich Immobilienkäufer laut unabhängigen Quellen  allerdings auf etwas höhere Zinsen einstellen. Die Mehrheit der Experten erwartet bis Jahresende ein höheres Zinsniveau und damit eine Verteuerung der Konditionen beim Baugeld.

Niedrigzinsen sichern

Daher gilt für alle, die ein Immobiliendarlehen abschließen wollen oder eine Anschlussfinanzierung benötigen, dass sie sich die aktuellen Niedrigzinsen möglichst langfristig sichern sollten.

Die lange Bindung gebe den Finanzierenden Planungssicherheit und gleichzeitig die Möglichkeit, hoch zu tilgen und nach der Zinsbindung im Idealfall nur noch eine geringe Restschuld zu haben.

Sommerzeit  ist Bauzeit. Für Bauherren und solche, die es möglichst bald werden wollen, haben wir fünf wichtige Tipps zusammengestellt. Erfahren Sie, wie Sie Ihr Bauprojekt und die dafür meist notwendige Baufinanzierung kostengünstig und klug angehen.

Budget richtig kalkulieren: Beim Bauen gilt es noch mehr als beim Kaufen, das Budget richtig zu kalkulieren. Denken Sie an alle Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für die Baugenehmigung, Erschließungskosten, Baustrom, Versicherungen fürs Haus ( z.B. Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung  oder auch Versicherungen für die Bauzeit wie z.B. Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung etc.) . Kosten für Planung und Bau sollten Sie sich vom Planer gut abschätzen und belegen lassen. Bei der Ermittlung des nötigen Darlehens sollten Sie einen Puffer von etwa zehn Prozent der Baukosten für Unvorhergesehenes einplanen. Viele Banken bieten die Möglichkeit, dass man gegen Ende der Bauphase einen Teil des Darlehens stornieren kann. Und auch wenn diese Stornierung nicht möglich ist, kann man das Geld, das man nicht braucht, oft als Sondertilgung in die Finanzierung einbringen.

Objekt finden: Neubauprojekte und Immobilien lassen sich über gängige Portale wie Immobilienscout, Immonet und Immowelt und spezielle Online-Portale für Bauprojekte wie Neubaukompass oder Bauplatz gut recherchieren. Sinnvoll ist es auch, bei Kommunen nachzufragen. Gemeinden verkaufen neu erschlossene Grundstücke oft recht günstig.

Bauzeiten planen: Passen Sie die Auszahlung Ihres Darlehens am besten an die vereinbarten Zahlungsfristen nach Baufortschritt an. Natürlich kann es Verzögerungen beim Bau geben. Deshalb sollten Sie sich nach Darlehen von Banken umsehen, die für eine relativ lange Zeit keine Bereitstellungszinsen verlangen. Das sind Zinsen, die für nicht abgerufene Darlehensteile bezahlt werden müssen. Eine bereitstellungszinsfreie Zeit von sechs bis zwölf Monaten wird von vielen Banken angeboten. Vereinzelt sind auch 24 Monate möglich.

KfW-Programme nutzen: Die staatliche Förderbank KfW bietet günstige Kredite für Bauherren an, etwa das Wohneigentumsprogramm und das Programm Energieeffizient Bauen mit zum Teil sehr günstigen Krediten. Lesen Sie mehr auf unseren Seiten über die KfW-Programme.

Fördermittel von Städten und Gemeinden: Fördermittel gibt es oft auch vom Land oder von Städten und Gemeinden. Informieren Sie sich bei uns.

Tipp: Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie persönlich und umfassend, damit Sie eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben finden.

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Zinskondition : ZINSTABLEAU  IMMER AKTUELL

Egal, ob für 5, 10, 15 oder 20 Jahre: Wir zeigen Ihnen, wo das Zinsniveau heute liegt –  Sie sehen damit zum Beispiel, wie groß der Zinsunterschied je nach Wahl der Zinsbindung in etwa ausfallen wird.

Zinstableau und Kostenrechner

So sind Sie sicher, dass Sie das Marktniveau gut einschätzen können. Allerdings: Der individuelle Zins kann variieren, je nach den gewählten Eckdaten, etwa dem Postleitzahlengebiet oder auch dem Anteil der Finanzierung am Kaufpreis. Für den individuellen Zins eignet sich als Orientierung auch der Zins-Check .

Steigenden Immobilienpreisen zum Trotz – eine Immobilienpreisblase droht den Deutschen laut einer neuen BVR-Studie nicht. Grund zur Sorge bereitet einzig die Situation in drei deutschen Städten.

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt – in Zeiten von Niedrigzinsen erscheint vielen Deutschen die Investitionen in Haus und Hof als einzige lohnenswerte Option zur Geldanlage. Angesichts des hohen Investitionsvolumens, sehen erste Experten bereits Anzeichen für eine drohende Immobilienblase:

Günstige Finanzierungskonditionen und mangelnden  Alternativen bei der Geldanlage sei Dank.

Doch wie wahrscheinlich ist eine solche Blase? „Das Risiko von Preisübertreibungen auf dem deutschen Immobilienmarkt bleibt auf Bundesebene weiterhin beherrschbar.“ Zu diesem Schluss kommt der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in einer neuen Studie.

So hätten sich die Immobilienpreise in den städtischen als auch ländlichen Regionen weitestgehend im Einklang mit den Mieten und Einkommen entwickelt, so der BVR. So kam es 2015 über alle Land- und Stadtkreise hinweg zu einem Preisanstieg für selbstgenutzten Wohnraum in Höhe von 3,3 Prozent. Eine Ausnahme bilden dabei die drei Millionenstädte Berlin, Hamburg und München.

Risiko bleibt beherrschbar

„In Berlin, Hamburg und München haben sich mittlerweile die Immobilienpreise vom Einkommen der Einwohner deutlich abgekoppelt. Auch hat sich hier die Angebotssituation von Wohnraum in den vergangenen Jahren verschlechtert. Der Neubau hat den starken Zuzug bislang nicht auffangen können”, so BVR-Vorstand Dr. Andreas Martin. Auch für die Zukunft wird von einer Fortsetzung der bestehenden Trends ausgegangen: „In den drei Millionenstädten wird sich die Situation verschärfen“, so die Studie.

Trotz der Dynamik in den Großstädten bleibe das Risiko einer klassischen Immobilienpreisblase allerdings beherrschbar, schlussfolgert die Studie. „In der Mehrheit der Städte und im ländlichen Raum dürften die Preise mit der Entwicklung der Einkommen und den Mieten im Einklang bleiben.“