Wetten auf den Bauzins der Zukunft

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Rund 40 Prozent der Deutschen würden ihr Geld gern sozial und ökologisch nachhaltig investieren, wie das Marktforschungsinstitut GfK unlängst ermittelte. Das ist eine beeindruckende Zahl, wenn man dagegenstellt, dass bislang nur 4,8 Prozent auch tatsächlich solche Produkte gewählt haben. Ein Fall von Scheinheiligkeit also? Mitnichten.

Tatsächlich sind selbst Experten nur mit großen Mühen in der Lage, den Markt der nachhaltigen Geldanlagen zu überblicken. Es mangelt an verbindlichen Standards und Transparenz. Jeder Anbieter kocht gewissermaßen sein eigenes Süppchen, es gibt unzählige Definitionen von „Nachhaltigkeit“. So nannten die von GfK Befragten denn auch „unzureichende Informationen“ als Hauptgrund für die Enthaltsamkeit, gefolgt von „unklarer Wirkung für eine nachhaltige Entwicklung“. Bleibt zu hoffen, dass der noch relativ junge Markt seine „Kinderkrankheiten“ bald überwindet und damit auch für die Masse der Anleger versteh- und beherrschbar wird. Bis dahin sind Privatanleger auf gute Beratung angewiesen.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hat eine aktuelle Analyse des deutschen Immobilienmarktes vorgelegt. Fazit: Die Gefahr einer Immobilienblase  ist nach wie vor sehr gering, trotz der anhaltend regen Bautätigkeit. Zu diesem Schluss kam kürzlich auch der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS).

Dennoch haben die IW-Autoren drei gefährliche Entwicklungen ausgemacht und benannt: Erstens werden weit abseits der Großstädte zu viele Einfamilienhäuser gebaut, deren Wert angesichts der erwartbaren demografischen Entwicklungen langfristig sinken dürfte. Bedarf sieht das IW nur in Metropolen und deren Speckgürtel. Zweitens setzen in den Städten zu viele Investoren auf kleine Wohneinheiten für Studenten, deren Zahl aber mittelfristig sinken wird – und mit ihr die Nachfrage nach Mikroapartments für Studenten. Als drittes Risiko haben die IW-Analysten die sogenannte Mietpreisbremse identifiziert: „Sie funktioniert zwar nachweislich nicht, dennoch wollen fast alle Parteien an ihr festhalten“, kommentiert Studienautor Prof. Dr. Michael Vogtländer. Damit sorge sie für Unsicherheit bei den Investoren.

Für viele Deutsche sind die eigenen vier Wände & Immobilien  als Altersvorsorge wesentliche Säulen fürs Rentenalter ; schließlich spart man sich im Ruhestand die Miete und hat somit mehr von der Rente. Doch nicht immer ist es selbstverständlich, dass ein Kauf langfristig wirklich günstiger kommt als das Wohnen zur Miete. Ob sich ein Immobilienerwerb lohnt, lässt sich unter anderem am Verhältnis von Jahresnettomiete zum Kaufpreis festmachen.

Eine neue Studie  offenbart in diesem Punkt riesige regionale Unterschiede. Während man im thüringischen Kyffhäuserkreis gerade einmal das 10-Fache der Jahresmiete für eine 100-Quadratmeter-Wohnung auf den Tisch legen muss, ist es in Nordfriesland das 61-Fache – der Spitzenwert. Nordfriesland? Teurer als München? In der Tat, denn zum Landkreis Nordfriedland zählt auch Sylt mit seinen hochpreisigen Ferienimmobilien. Diese dürften auch beim zweitplatzierten Landkreis Aurich eine Rolle spielen, in dem 41 Jahresnettomieten fällig werden, gefolgt von Miesbach mit 38 und Wittmund mit 37. Hohe Preise sind vor allem an den Küsten und in den prosperierenden Regionen Süddeutschlands üblich, insbesondere in Bayern. Ein günstiger Erwerb ist dagegen im Osten, aber auch in Bremen, Essen, Hannover oder Dortmund möglich.

Aber nicht nur der Kaufpreis und die Region sollten wohl überdacht werden, sondern auch im Falle einer benötigten Immobilienfinanzierung die Art der Finanzierung z.B. die Dauer der Zinsfestschreibung oder eventuelle Produkte für eine  Zinssicherung über die Festschreibung hinaus.

Ist man der Auffassung, dass bezüglich einer künftigen Wertentwicklung der zu kaufenden Immobilie noch Luft nach oben ist, kann es sich durchaus lohnen, die zusätzlichen Kosten einer längeren Zinsfestschreibung und damit verbunder Sicherheit im Falle von künftigen nicht unwahrscheinlichen Zinssteigerungen in Kauf zu nehmen, um ruhiger schlafen zu können.

Unabhängige Beratung bei der Auswahl des geeigneten Finanzierungspartners wird analog zur sorgfälltigen Wahl des Kaufobjektes empfohlen.

Immobilienpreise Deutschland und Mietspiegel im Vergleich

Insgesamt werden in rund der Hälfte der 402 Kreise und kreisfreien Städte nicht mehr als etwa 20 Jahresmieten aufgerufen – ein Niveau, das Fachleute noch für vertretbar halten. Jenseits davon sollte man vorsichtig sein, wenngleich natürlich auch andere Faktoren für die Kaufentscheidung ausschlaggebend sind.

Im Prinzip ist eine Kreditausfallversicherung sinnvoll. Hier spricht man von Absicherung eines Kredites z.B. bei Tod, Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit: Sie springt je nach Tarif im Todesfall des Kreditnehmers ein, bei Arbeitslosigkeit und/oder Krankheit. So ist die Tilgung garantiert und beispielsweise ein finanziertes Eigenheim abgesichert.

Die Umstände aber, unter denen viele dieser Versicherungsverträge zustande kommen, sind zweifelhaft – und die Qualität der Versicherungsbedingungen häufig ebenfalls. In einer Umfrage gaben 43 Prozent der teilnehmenden Kreditnehmer an, ihre Bank habe den Eindruck erweckt, dass der Kredit nur bei gleichzeitigem Abschluss einer Kreditausfallpolice fließe. Dabei handelt es sich in aller Regel um ein unverbindliches Angebot. Auch manche Händler, die Finanzierungen anbieten, drängen die Kunden zum parallelen Abschluss einer solchen Versicherung. Oftmals reicht es, im Kreditvertrag ein Kästchen anzukreuzen – Bedingungen und Prämien: Nebensache.

Das rächt sich, denn viele dieser aggressiv vertriebenen Tarife sind überteuert und enthalten zahlreiche Ausschlussklauseln. Ein Ehepaar aus Leipzig soll gar für einen 38.400-Euro-Ratenkredit bei seiner Bank eine Kreditausfallversicherungsprämie von 18.500 Euro bezahlt haben. Solche Prämien werden der Kreditsumme im Regelfall hinzuaddiert, so dass auch darauf Zinsen fällig werden. Kreditkunden sollten daher vor Versicherungsabschluss lieber zweimal überlegen und bestenfalls unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.

Verbraucherschützer haben ihre Kritik an der Intransparenz von Vergleichsportalen erneuert. Sie beziehen sich auf eine in Auftrag gegeben Studie zu drei Finanz- und Versicherungsprodukten. Die Verbraucherzentrale Bundesverband fordert daher weit reichende gesetzliche Vorgaben für die Portale.

Normalerweise sind Verbraucherschützer sowie Finanz- und Versicherungsvermittler nicht unbedingt einer Meinung. Die Ergebnisse einer von der Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) in Auftrag gegebenen Studie zur Objektivität von Vergleichsportalen dürften Vermittler aber ebenfalls unterschreiben: Die Tarifrechner bieten oftmals keinen objektiven Vergleich von Finanzprodukten. Damit erneuern die Verbraucherschützer ihre schon in der Vergangenheit vorgetragene Kritik an den Portalen, die auch von Aufsichtsbehörden geteilt wird.

Der VZVB hatte diesmal das Hamburger Institut für Finanzdienstleistungen (IFF) damit beauftragt, die fünf am häufigsten genutzten Vergleichsportale – Check24, Verivox, FinanceScout24, Toptarif und Biallo – für die Finanzdienstleistungen Girokonto, Ratenkredit und Kfz-Versicherung unter die Lupe zu nehmen.

Die Studie zeigt, dass alle untersuchten Portale den Eindruck vermitteln, explizit Verbraucherinteressen zu bedienen. Bei drei von fünf untersuchten Portalen wurden jedoch Produkte, deren Abschluss nicht über das jeweilige Portal erfolgen kann, in der Voreinstellung herausgefiltert. So könne es passieren, dass gerade das für Verbraucher beste Produkt ganz aus dem Vergleich herausfällt. Ein umfassender und objektiver Vergleich ist also oft nicht möglich. Hinzu komme, dass bei keinem der untersuchten Produkte auf den Vergleichsportalen nachvollzogen werden konnte, ob der Marktvergleich vollständig ist. Auch die Finanzierung der untersuchten Portale, das Zustandekommen der Rankings und die Aktualität der Daten waren laut Studie nicht transparent dargelegt.

Im Gleichschritt mit BGH
“Wenn Vergleichsportale Angebote von solchen Unternehmen herausfiltern, die keine Vertragspartner der Plattform sind, sollten sie sich nicht länger als objektiv präsentieren dürfen. Sie sollten deutlich als das erkennbar sein, was sie tatsächlich sind: Finanzproduktvermittler”, sagt Dorothea Mohn, Leiterin Team Finanzmarkt beim VZBV. “Andernfalls täuschen sie Verbraucher, die aufgrund der Aufmachung des Portals davon ausgehen, das günstigste Produkt angezeigt zu bekommen.”

Der VZBV könnte dabei Rückendeckung vom Bundesgerichtshof bekommen. Dieser hat vor einigen Wochen am Beispiel eines Portals für Bestattungen entscheiden, dass der Betreiber Kunden klar darüber informieren muss, dass er nur Bestatter auflistet, von denen er Provisionen bekommt. Ein vollständiger Marktüberblick werde damit nicht gegeben.

Finanzdienstleistungen sind Vertrauensgüter
Die Verbraucherschützer legen in ihrer Pressemitteilung dar, dass Finanzdienstleistungen Güter seien, deren Qualität Verbraucher nach dem Kauf meist selbst nicht sicher feststellen können. Sie seien häufig komplex, und ihre Auswahl habe oftmals weitreichende oder sogar existenzielle Konsequenzen. Deshalb müssen sich Verbraucher bei der Produktauswahl darauf verlassen können, von einem Vergleichsportal, das verspricht “objektiv” zu sein, keine interessengeleiteten Informationen oder Empfehlungen zu erhalten.

Der VZBV fordert daher gesetzlich definierte Kriterien. Vergleichsportalbetreiber müssten die darin beschriebenen Anforderungen erfüllen, um ihre Dienstleistungen als objektiv und unabhängig darstellen zu dürfen. Diese Kriterien umfassen ein Verbot der Finanzierung durch Provisionen oder andere verdeckte Gegengeschäfte. Könnten sie dies nicht, müssten sie sich deutlich und an prominenter Stelle als Finanzproduktvermittler zu erkennen geben.

Steigenden Immobilienpreisen zum Trotz – eine Immobilienpreisblase droht den Deutschen laut einer neuen BVR-Studie nicht. Grund zur Sorge bereitet einzig die Situation in drei deutschen Städten.

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt – in Zeiten von Niedrigzinsen erscheint vielen Deutschen die Investitionen in Haus und Hof als einzige lohnenswerte Option zur Geldanlage. Angesichts des hohen Investitionsvolumens, sehen erste Experten bereits Anzeichen für eine drohende Immobilienblase:

Günstige Finanzierungskonditionen und mangelnden  Alternativen bei der Geldanlage sei Dank.

Doch wie wahrscheinlich ist eine solche Blase? „Das Risiko von Preisübertreibungen auf dem deutschen Immobilienmarkt bleibt auf Bundesebene weiterhin beherrschbar.“ Zu diesem Schluss kommt der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in einer neuen Studie.

So hätten sich die Immobilienpreise in den städtischen als auch ländlichen Regionen weitestgehend im Einklang mit den Mieten und Einkommen entwickelt, so der BVR. So kam es 2015 über alle Land- und Stadtkreise hinweg zu einem Preisanstieg für selbstgenutzten Wohnraum in Höhe von 3,3 Prozent. Eine Ausnahme bilden dabei die drei Millionenstädte Berlin, Hamburg und München.

Risiko bleibt beherrschbar

„In Berlin, Hamburg und München haben sich mittlerweile die Immobilienpreise vom Einkommen der Einwohner deutlich abgekoppelt. Auch hat sich hier die Angebotssituation von Wohnraum in den vergangenen Jahren verschlechtert. Der Neubau hat den starken Zuzug bislang nicht auffangen können”, so BVR-Vorstand Dr. Andreas Martin. Auch für die Zukunft wird von einer Fortsetzung der bestehenden Trends ausgegangen: „In den drei Millionenstädten wird sich die Situation verschärfen“, so die Studie.

Trotz der Dynamik in den Großstädten bleibe das Risiko einer klassischen Immobilienpreisblase allerdings beherrschbar, schlussfolgert die Studie. „In der Mehrheit der Städte und im ländlichen Raum dürften die Preise mit der Entwicklung der Einkommen und den Mieten im Einklang bleiben.“

Immer mehr Lebensbereiche wandern ins Internet; über die Hälfte der Deutschen wickelt ihre Bankgeschäfte mittlerweile überwiegend per Tablet, Laptop oder Smartphone ab, der Online-Handel wächst und wächst. In Finanzfragen  hingegen bevorzugen die Menschen hierzulande laut einer aktuellen Studie weiterhin den persönlichen Kontakt. Wenn es um den Abschluss bzw. Vergleich von Versicherungen, Beratung zu Baufinanzierung/ Krediten/ Geldanlage o.ä.  geht, wenden sich 71 Prozent der Umfrageteilnehmer an den unabhängigen Finanz,-  und Versicherungsmakler ihres Vertrauens. Bei anderen Fragen und Anliegen konsultieren 38 Prozent den Makler, während 48 Prozent direkt bei der Gesellschaft  anrufen. In diesen Zahlen wird deutlich: Beratung im Bereich Finanzen & Versicherungen  sind und  bleiben Vertrauenssache, von Mensch zu Mensch.