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Nach wie vor ist der Erwerb der eigenen vier Wände mehr als günstig. Doch es tut sich etwas an der Zinsfront. Baufinanzierer versuchen derzeit, ihre Kunden für die Gefahren eines zukünftigen Zinsanstiegs zu sensibilisieren.

Welche Immobilienkredite passen zu wem?

“Tilgung von mindestens drei Prozent”

Viele Banken und Immobilienfinanzierer empfehlen aktuell eine Tilgung von mindestens 3 Prozent. Nur so sind Kunden auf einen zukünftigen Zinsanstieg oder höhere Belastungen zum Beispiel durch steigende Lebenshaltungs- oder Betriebskosten optimal aufgestellt. Bei einer Annuität von fünf bis sechs Prozent (zum Beispiel zwei Prozent Zinsen, drei Prozent Tilgung) dürfte ein Darlehen in weniger als 30 Jahren zurückgezahlt sein.

Ein noch niedriges Zinsniveau mit wahrscheinlichen Anstiegen in naher Zukunft – auf dieser Grundlage stellt sich die Frage nach der richtigen Zinsbindung. Neben fünf- und zehnjährigen Festschreibungen, den Klassikern, gibt es heute auch 15-, 20- oder 30-Jährige Laufzeiten.

Ähnlich flexibel wie bei der Laufzeit geht es bei den Möglichkeiten zur Tilgung zu. Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsoptionen gehören weitgehend zum Standardangebot.

Wer einen geringen finanziellen Spielraum hat, sollte eine niedrige Tilgung mit einer langen Zinsbindung kombinieren. Junge Familien haben so eine hohe Planungssicherheit und können über Jahre mit einer festen Rate kalkulieren. Der Nachteil könnte eine zu lange Gesamtlaufzeit sein.

Was bei einer Zinswende zu tun ist

Bei einem Zins von zwei Prozent sei ein Darlehen bei nur einem Prozent anfänglicher Tilgung erst nach 55 Jahren voll getilgt. Bei langen Tilgungszeiten müssten auch Reserven für Instandhaltungen bedacht werden. Gerade für die große Gruppe der heute 30- bis 40-Jährigen müsse deshalb ein Konzept erarbeitet werden, damit sie möglichst mit Beginn des Ruhestands schuldenfrei seien.

Volltilgerdarlehen immer beliebter

Die Niedrigzinsphase erfordert besondere Strategien bei der Immobilienfinanzierung.

Zunächst sollten sich Käufer grundsätzlich die Zinsen möglichst lange sichern. Wird zudem parallel ein oft sogar staatlich geförderter Bausparvertrag angespart, kann zumindest für einen Teil des Restdarlehens die Phase hoher Sicherheit zu einem günstigen Preis noch verlängert werden.

Eine wachsende Anzahl von Finanzierungskunden interessiert sich für ein Volltilgerdarlehen . Dabei wird die gesamte Kreditsumme während der Zinsbindung getilgt – die Tilgungsrate wird hier an die gewünschte Laufzeit angepasst.

Die bei Volltilgerdarlehen in der Regel höheren Tilgungssätze werden von den Banken aufgrund der besseren Kalkulierbarkeit generell mit attraktiveren Zinssätzen belohnt.

Insbesondere Anschlussfinanzierer möchten ihre Restschuld auf einmal abtragen.

Kein Kauf ohne Eigenkapital

Der niedrige Zins und “weglaufende”  Immobilienpreise veranlassen aber manche Kunden, mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen zu wollen.

Die Angebote gibt es, sie werden von Haushalten mit guten und sicheren Einkommen nachgefragt und bedient. Als Minimum sollten aber immer die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital abgedeckt werden.

Die traditionelle Empfehlung bezüglich des Eigenkapitals lautet “mindestens 20 Prozent”. Daran halten sich die meisten Kreditnehmer, daran hat sich bei uns in Deutschland die letzten Jahrzehnte wenig verändert, ob die Anlagezinsen hoch oder niedrig waren. Banken honorieren das geringere Risiko mit günstigen Zinsen. Zudem sollte man zusätzlich immer rund drei Nettomonatsgehälter Rücklagen für unvorhersehbare Ausgaben haben.

Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer die Zins- und Zinseszinsbelastung sowie das Zinsänderungsrisiko.

Konjunktur für Forward-Darlehen

Absolute Konjunktur haben Forward-Darlehen. Für Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen sind Zinsanstiege immer entscheidende Impulsgeber.

Die meisten Anbieter reservieren die Konditionen dafür bis zu drei Jahre im Voraus vor Zinsbindungsende, einige sogar bis zu fünf Jahre vor Ablauf des Altkredits. Die (moderaten) Kosten dafür orientieren sich an der Vorlaufzeit.

Bei geringerem Forward-Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung könne es auch sinnvoll sein, ein klassisches Annuitätendarlehen bei einem Anbieter zu wählen, der einen gewissen Zeitraum bereitstellungszinsfrei anbiete. Hier muss man beide Varianten gegenüberstellen.

Die Antworten auf diese  Fragen  hängen  natürlich unter anderem davon ab, wie hoch die jeweiligen Zinsen für eine benötigte Immobilienfinanzierung sind.

Darüber hinaus sind neben der Immobilie an sich Parameter wie das Einkommen & die Ausgaben , die Höhe des Eigenkapitals, Zinsbindungsdauer, Tilgungshöhe, Förderdarlehen etc. weitere Faktoren, die bei der Einschätzung relevant sind, ob die Immobilie zum Budget passt und umgekehrt.

Immobilienkredite sind aktuell historisch günstig – das macht die eigene Immobilie für viele Bundesbürger erschwinglich. Doch wird dies so bleiben, oder steht eine Trendwende bei den Baufinanzierungszinsen bevor?

Nie kamen die Deutschen so günstig ins Eigenheim wie derzeit: Die Zinsen für Immobiliendarlehen verharren weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Diese Entwicklung macht die eigenen vier Wände für viele Bundesbürger erschwinglich.

Der Durchschnittszins für zehnjährige Hypothekendarlehen liegt nach Angaben der FMH-Finanzberatung derzeit bei 1,34 Prozent per annum (FMH-Index Stand 9. März 2017).

Der Grund für das weiterhin sehr günstige Baugeld ist die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank EZB.

Die Notenbank bestätigte diesen Kurs auf ihrer gestrigen Ratssitzung. EZB-Chef Mario Draghi kündigte an, den Leitzins vorerst weiter bei null Prozent zu belassen. Auch die gestiegene Inflationsrate ändere daran nichts, da der Zuwachs vor allem auf gestiegene Energiepreise zurückgehe. Sollten sich die wirtschaftlichen Aussichten eintrüben, wäre die EZB sogar bereit, die monatlichen Anleihekäufe notfalls wieder auszuweiten oder zu verlängern.

Seitwärtsbewegung erwartet

Damit wird das niedrige Zinsniveau vorerst erhalten bleiben. Nach den Ergebnissen des Bauzins-Trendbarometers rechnet die Mehrheit der befragten Experten in den kommenden Monaten mit einer Seitwärtsbewegung bei den Zinsen.

Nach Auffassung der Befragten machen Unsicherheiten wie der Brexit, die Wahlen in verschiedenen EU-Ländern oder die Politik der neuen US-Regierung eine Zinswende in der Eurozone zumindest kurzfristig unwahrscheinlich.

Langfristig müssen sich Immobilienkäufer laut unabhängigen Quellen  allerdings auf etwas höhere Zinsen einstellen. Die Mehrheit der Experten erwartet bis Jahresende ein höheres Zinsniveau und damit eine Verteuerung der Konditionen beim Baugeld.

Niedrigzinsen sichern

Daher gilt für alle, die ein Immobiliendarlehen abschließen wollen oder eine Anschlussfinanzierung benötigen, dass sie sich die aktuellen Niedrigzinsen möglichst langfristig sichern sollten.

Die lange Bindung gebe den Finanzierenden Planungssicherheit und gleichzeitig die Möglichkeit, hoch zu tilgen und nach der Zinsbindung im Idealfall nur noch eine geringe Restschuld zu haben.

Worauf müssen sich Anleger im frisch angebrochenen Jahr einstellen? Hört man sich bei Experten um, kristallisieren sich im Wesentlichen fünf Grundfaktoren heraus:

1. Die Weltkonjunktur wird voraussichtlich nicht nennenswert von der Stelle kommen. Lediglich aus den Schwellenländern erwarten die Makroökonomen positive Impulse. Wie es in den USA weitergeht, hängt von den konkreten Maßnahmen der kommenden Führung ab. Europa dürfte wie auch Japan kaum Wachstum verzeichnen.
2. China dürfte seine Rolle als Wachstumslokomotive der Weltwirtschaft wieder verstärkt einnehmen, denn es investiert – unter anderem mit dem Mammutprojekt „One Belt, One Road“ – derzeit riesige Summen.
3. Der Ölpreis ist zuletzt wieder leicht gestiegen, so dass viele Ölförderländer nicht mehr defizitär wirtschaften müssen. Die Tiefstpreise von Anfang 2016 dürften nicht wiederkehren, aber ein Höhenflug wie bis 2014 ebenso wenig. Erwartet wird ein Niveau von 50plus US-Dollar.
4. Nachdem die US-Notenbank Fed die Zinswende eingeleitet hat, dürfte die weltweit verfügbare Liquidität ihren Zenit überschritten haben. EZB und Bank of Japan werden aber voraussichtlich weiter expansiv agieren.
5. International gibt es eine Tendenz zum Protektionismus: Nationale Volkswirtschaften sollen stärker geschützt werden, der freie Welthandel wird kritischer gesehen. Das könnte sich – wie auch in den USA erwartet – nach den Wahlen in Frankreich und Italien (falls es dort zu vorgezogenen Wahlen kommt) auswirken.

Vergleichsportale für Versicherungen, Finanzen, Telekommunikation und weitere Leistungen erfreuen sich großer Beliebtheit. An der Transparenz hapert es jedoch nach wie vor. Bereits im Juli hatte das Landgericht München den Anbieter Check24 in einem Urteil dazu verdonnert, wichtige Informationen deutlicher herauszustellen. Konkret muss den Kunden mitgeteilt werden, dass das Unternehmen als Versicherungsmakler agiert und von den Produktgebern Provisionen erhält. Außerdem wurde moniert, dass Check24 nicht ausreichend über bestimmte Versicherungen informiere.

Zu einem Durchbruch in Sachen Transparenz hat das jedoch nicht geführt. Noch immer können die Kunden nicht klar erkennen, ob es sich jeweils um eine Vergleichsplattform für den gesamten Markt oder um einen Buchungsservice für ausgewählte kooperierende (also zahlende) Anbieter handelt. Die Grünen fordern nun in einem Gesetzesantrag klarere Angaben zu Betreiber, Provisionen, Auswahl und Vergleichskriterien. Auch sogenannte gesponserte Links sollten deutlicher von normalen Suchergebnissen abgegrenzt werden. Die Aufsichtsbehörden sollten dazu mit entsprechenden Sanktionsmöglichkeiten ausgestattet werden.

In vielen sogenannten  vebraucherorientierten Medien kursiert immer mal wieder die Meinung  , dass man bei einer Bürotätigkeit  nicht berufsunfähig werden kann und das Thema Berufsunfähigkeit  nur bei körperlich tätigen Berufe sinnvoll sei.

Auch  in einem Bürojob  ist man nicht  vor den sogenannten Volkskrankheiten wie Krebs, Nervenerkrankungen, Herz-Kreislaufleiden, Erkrankungen des Bewegungsapparates, Unfälle oder psychischen Leiden  geschützt, analog zu handwerklichen oder körperlich beanspruchten Berufen.

Berufsunfähigkeit kann jeden treffen und macht vor keinem speziellen Beruf halt – auch immer jüngere Berufstätige können Ihren Job oft- wenn auch nur temporär- nicht mehr ausüben.

Viele Menschen setzten  berufsunfähig gleich mit „Ich kann nie wieder arbeiten!“

Die Vorstellung  „nicht mal mehr“ am Schreibtisch arbeiten zu können, ist für die meisten unvorstellbar.

Ab wann ist man laut Gesetzgeber berufsunfähig?

Eine Berufsunfähigkeit liegt bereits dann vor, wenn die versicherte Person ihren „zuletzt ausgeübten Beruf nicht mehr ausüben kann“. Eine Voraussetzung ist zudem, dass der Versicherungsnehmer mindestens für 6 Monate nicht in der Lage ist, seiner Arbeit nachzukommen.

Definition von Berufsunfähigkeit:

 „Berufsunfähigkeit“  im Rahmen der gesetzlichen Rentenversicherung. Diese greift jedoch nur noch für Personen, die vor dem 2. Januar 1961 geboren sind, und unter definierten Voraussetzungen mit Leistungsbeschränkungen. Für alle anderen gilt ein heute noch enger begrenzter Schutz im Rahmen der Erwerbsunfähigkeit.

Bis zum Jahr 2001 hatten gesetzlich Rentenversicherte einen Anspruch auf eine Rente bei Berufsunfähigkeit. Es gab noch eine Art staatliche Berufsunfähigkeitsversicherung. Diese Leistungen wurden allerdings gestrichen und durch die Erwerbsminderungsrente ersetzt.

Für gesetzlich Rentenversicherte ermittelt sich dieser stets nach dem Restleistungsvermögen auf dem allgemeinen Arbeitsmarkt, wobei die Begrifflichkeit der Berufsunfähigkeit im Sinne der versicherungsprivatwirtschaftlichen Definition oft nicht hinreicht. Uneingedenk der beruflichen Qualifikation kann jedermann auf einfache Hilfstätigkeiten verwiesen werden; keine Rolle spielt zudem, ob eine derartige Tätigkeit überhaupt vermittelbar ist.

Ein Ingenieur beispielsweise gilt erst dann als erwerbsgemindert, wenn er auch als Pförtner nicht mehr arbeiten kann. Liegt Vermittelbarkeit nicht vor, resultieren daraus lediglich Leistungen aus der Grundsicherung (entspricht der Sozialhilfe/Hartz IV-Niveau)

Einige Erwerbstätige halten eine Berufsunfähigkeitsversicherung dennoch für überflüssig, da sie davon ausgehen, dass diese im Schadensfall doch nicht zahlt. Diese Skepsis ist jedoch unbegründet. Für fast alle Menschen ist eine Berufsunfähigkeitsversicherung die einzige Möglichkeit, um ihre Existenz für den Fall einer Berufsunfähigkeit zu sichern. Sofern beim Vertragsabschluss keine falschen Angaben gemacht werden, gibt es bezüglich der Auszahlung im Schadensfall keine Probleme.

Deshalb ist die Berufsunfähigkeitsversicherung sinnvoll:

Bei einem Nettoeinkommen von 1.000 Euro zahlt der Staat im Falle einer Berufsunfähigkeit nur etwa 300 Euro pro Monat. Liegt das Einkommen bei 2.000 Euro erhalten Arbeitnehmer rund 600 Euro monatlich an Unterstützung. Die staatliche Absicherung ist mit rund einem Drittel des letzten Nettoeinkommens sehr gering und reicht somit sicher nicht aus, den bisherigen Lebensstandard aufrechtzuerhalten. Selbstständige oder Angestellte , die keine 60 Monate in die gesetzliche Rentenversicherung eingezahlt haben, erhalten gar keine gesetzlichen Leistungen. Um das Grundeinkommen zu sichern ist der Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung deshalb in jedem Falle sinnvoll. Die Höhe der monatlichen BU-Rente kann individuell an den persönlichen Bedarf angepasst werden.

Risiko für eine Berufsunfähigkeit ist hoch

Wie die Statistik zeigt, wird in Deutschland jeder vierte Erwerbstätige bereits vor Eintritt in das Rentenalter berufsunfähig. Dennoch beschäftigten sich nach wie vor viele Verbraucher nicht mit diesem Thema. Viele machen auch den Fehler und verlassen sich nach wie vor auf die gesetzliche Rentenversicherung. Diese zahlt jedoch im Höchstfall 30 Prozent des zuletzt erzielten Nettoeinkommens und damit viel zu wenig. Ohne zusätzliche private Absicherung droht deshalb der finanzielle Abstieg.

Wenn man zu lange wartet, kann es vorkommen, dass man keine BU-Versicherung mehr bekommt oder nur noch eine mit Zuschlägen, Ausschlüssen oder anderen Klauseln.

Für Menschen, die keine BU-Versicherung mehr bekommen oder sie sich nicht leisten können/ wollen, besteht noch Produkte wie  Erwerbsunfähigkeitsversicherung, die Grundfähigkeitsversicherung oder Multi-Risk-Policen – hier muss man sich aber im klaren sein, wann diese denn auch leisten.

Unabhängiger Rat und neutrale Beratung empfiehlt es sich einzuholen.