Ein anderer Käufer wartet ab und spart Eigenkapital an. Die Eigentumswohnung kostet nach wie vor 100.000 Euro, aber das Zinsniveau ist gestiegen.

Was ist passiert? Die höheren Darlehenszinsen verschlingen das angesparte Eigenkapital. Bei gleicher Monatsrate bleibt trotz geringerer Kreditsumme nach zehn Jahren eine höhere Restschuld.

Das höhere Ausfallrisiko lassen sich die Kreditinstitute mit Zinsaufschlägen bezahlen. Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher fallen diese aus. Wer mehr als 80 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanziert, muss mit 0,3 Prozentpunkten und mehr Aufschlag rechnen. Wird über 100 Prozent finanziert, liegt der Risikoaufschlag für den Nebenkostenanteil noch einmal höher. Der Grund: Dieser Teil der Finanzierung ist nicht durch den Immobilienwert gedeckt. Die Bank verlangt damit sozusagen eine Prämie für das Risiko. Im Fall eines Scheiterns der Finanzierung und einer anschließenden Zwangsversteigerung kann ein Teil der Kreditforderung abgeschrieben werden, da die Restschulden niedriger sind als der Versteigerungserlös der Immobilie.

Ein Rechenbeispiel: Das Traumhaus kostet 250.000 Euro inklusive Nebenkosten und die Kreditsumme soll innerhalb von 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein.

In vielen Fällen liegt die Gesamtbelastung bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital sogar noch höher, da zahlreiche Banken eine höhere Mindesttilgung verlangen. Einige Kreditinstitute fordern mindestens zwei, manche sogar drei Prozent. Bei einer Tilgungsleistung von drei Prozent steigt die Monatsrate für das Traumhaus aus dem Beispiel auf 1.742 Euro. Allerdings wären die Bauherren aufgrund der höheren Tilgung auch schon nach rund 20 Jahren schuldenfrei.

Nicht alle Banken bieten die Finanzierung ohne Eigenkapital an, sodass bei der Auswahl der infrage kommenden Anbieter einige Institute mit besonders günstigen Standardkonditionen wegfallen. Wenn möglich, so die Empfehlung von Experten, sollte man zumindest die Nebenkosten als Eigenmittel aufbringen. Außerdem sollten Bauherren bei einer Vollfinanzierung einen hohen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent vereinbaren. So lässt sich sicherstellen, dass die monatlichen Raten im Ruhestandsalter niedriger ausfallen. Wer in nächster Zeit mit einem günstigen Zinssatz in die Finanzierung einsteigt, sollte sich diesen unbedingt langfristig festschreiben lassen – sonst ist der finanzielle Vorteil des frühen Immobilienerwerbs nach ein paar Jahren schon dahin.

Nicht alle Banken bieten die Finanzierung ohne Eigenkapital an, sodass bei der Auswahl der infrage kommenden Anbieter einige Institute mit besonders günstigen Standardkonditionen wegfallen. Wenn möglich, so die Empfehlung von Experten, sollte man zumindest die Nebenkosten als Eigenmittel aufbringen. Außerdem sollten Bauherren bei einer Vollfinanzierung einen hohen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent vereinbaren. So lässt sich sicherstellen, dass die monatlichen Raten im Ruhestandsalter niedriger ausfallen. Wer in nächster Zeit mit einem günstigen Zinssatz in die Finanzierung einsteigt, sollte sich diesen unbedingt langfristig festschreiben lassen – sonst ist der finanzielle Vorteil des frühen Immobilienerwerbs nach ein paar Jahren schon dahin.

Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital anstrebt, sollte möglichst schuldenfrei sein. Ein einzelner, noch laufender Ratenkredit – etwa für ein Auto – muss jedoch nicht zwangsläufig ein Hindernis für eine Finanzierung ohne Eigenkapital sein. Jede Bank wird sich aber vor einer Baufinanzierung mit einer Anfrage bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) davon überzeugen, dass trotz des laufenden Ratenkredits die Bonität des Antragstellers insgesamt stimmt. Es lohnt sich also nicht, die eigene Finanzsituation „geschönt“ darzustellen. Als Faustregel gilt, dass die Gesamtbelastung durch Baufinanzierung und andere Kredite zusammen nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte.

Wenn zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung kein Eigenkapital vorhanden ist, gilt als wichtigste Grundregel: Die fehlende Kapitaldecke sollte so schnell wie möglich nachträglich gebildet werden. Dies gelingt mit einem überdurchschnittlich hohen Tilgungsanteil. Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie auf diese Weise schon nach wenigen Jahren der Anteil an eigenen Mitteln innerhalb der Gesamtfinanzierung wächst.

Das Beispiel zeigt: Wird eine hohe Anfangstilgung gewählt, nähert sich im Lauf der Zeit die Eigenkapitalquote bei einer 100-Prozent-Finanzierung derjenigen einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital an. Allerdings muss der Finanzierungsnehmer zusätzlich zur Extra-Tilgung auch höhere Zinsen in Kauf nehmen, sodass die monatliche Belastung in der Beispielrechnung fast doppelt so hoch ausfällt. Über die Tilgung wird nachträglich Eigenkapitel gebildet. Dass im Lauf
der Zeit der Zinsanteil innerhalb der Monatsrate zurückgeht, beschleunigt den Schuldenabbau zusätzlich.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nur dann zu empfehlen, wenn ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen vorhanden ist. So können die wegen höherer Zinsen und Tilgungsanteilen anfallenden zusätzlichen Monatsraten gestemmt werden. Wer nur einen befristeten Job hat oder noch in der Probezeit ist, sollte eine Finanzierung ohne Eigenkapital nicht in Anspruch nehmen. Auch ein Risiko: Wenn bei Doppelverdienern durch Schwangerschaft, Unfall oder Krankheit ein Gehalt schrumpft oder ganz wegfällt.